Што се случува во Германија: Дали е сега вистинското време за купување недвижен имот?

Прво паднаа цените на недвижностите, а сега повторно растат. Во исто време – каматните стапки паѓаат. Што значи ова за купувачите и продавачите во новата година?

Куќа со градина и гаража, што е можно поблиску до работа, градинка или училиште. Сè уште е сон на многумина во Германија. Но, само малкумина успеаја да го постигнат во последно време. Ова на крајот се одрази и на цените: по години во кои цените на недвижностите постојано растеа, во 2023 година тие конечно паднаа. Затоа што ретко кој би можел да плати толку високи цени. Во 2023 година, цените на станбените недвижности паднаа повеќе отколку во последните 60 години – историски пад.

Тој пад, сепак, сега е запрен. Цените полека повторно растат, вели експертот за недвижности Михаел Фоигтлендер од Германскиот економски институт: „Ова е поврзано со фактот дека општите услови се подобрија и дека каматните стапки малку паднаа“.

А со тоа што кириите растат, динамиката на лизинг е поголема отколку што беше во годините на бум. И таквите трендови продолжуваат“.

„Атрактивни цени“

Локацијата останува одлучувачки, но и ограничувачки фактор при купување недвижен имот. Разликите се огромни: ако барате семејна куќа од околу 120 квадратни метри со гаража во Минхен, во средно до добра станбена зона, мора да очекувате цена од околу 1,6 милиони евра, според пресметката на градбата. компанија ЛБС. Во Мајнц ваква куќа чини околу 750.000 евра, а во Магдебург околу 300.000.

Нивото пред кризата со недвижностите во 2023 година сè уште не е достигнато, нагласува Џерг Утехт, претставник на компанијата за кредитни услуги „Интерхип“. Нивото на цените за Германија во целина моментално сè уште е пет проценти под највисоките вредности, вели Утехт и оценува дека затоа цените сега се „атрактивни“.

Каматите полека паѓаат

За динамиката на пазарот на недвижности клучна е и монетарната политика на Европската централна банка (ЕЦБ). Во текот на 2024 година, ЕЦБ четири пати ги намали каматните стапки, последен пат на ниво од три проценти. Тоа се одрази и на кредитниот пазар.

Просечната каматна стапка на десетгодишниот заем на крајот на 2024 година беше меѓу три и три и пол проценти. Во 2023 година достигна врв од над четири проценти. За купувачите на недвижности таа разлика е огромна, вели Јерг Утехт: „Станува збор за неколку стотици евра месечно, а на годишно ниво неколку илјади евра помалку од она што беше платено во 2023 година“.

Сè уште проблеми со новата градба

Сето ова значи дека пазарот на недвижности повторно станува подинамичен. Но, тоа исто така значи дека купувањето недвижен имот сè уште е тешко да си го дозволат многумина во Германија, особено во големите градови. Проблематично е и тоа што динамиката не ги допира сите сегменти.

Посебно загрижува новата градба. Германската влада во заминување очигледно не успеа да ја постигне целта што си ја постави – изградба на 400.000 нови станови секоја година. И претставникот на „Интерхип“ Јерг Утехт и економскиот експерт Михаел Фојгтлендер ја повикуваат идната германска влада да даде поголем поттик. На пример, вели Утрехт, преку даночни олеснувања за недвижности или преку забележително зголемување на субвенциите за нови градби.

Набавките на недвижности честопати пропаѓаат поради недостиг на почетен капитал, истакнува Фојгтлендер и нагласува дека итно е потребен дополнителен поттик за изградба на станови: „Јасно е дека активноста за изградба на станови мора да се зголеми“, вели експерт од Германскиот економски институт.

Дали треба да купите сега или да почекате уште малку?

Значи, што треба да направат потенцијалните купувачи? Дали сега да се обидат да купат имот или да почекаат уште малку? Тешко е да се одреди совршениот момент, нагласува Михаел Фојгтлендер. Примамливо е да се чека најдобриот момент, но – „тоа е како на берзата, никогаш не сте го постигнале најдобриот момент. Мислам дека е поважно да изберете имот што сакате да го живеете долгорочно или што сакате да го изнајмите, па ако може да се финансира, тогаш дефинитивно треба да го искористите тоа“.

Трендот го покажува следново: сосема е можно во време на високи закупнини и дополнително опаѓање на каматните стапки, цените на недвижностите повторно да пораснат во текот на 2025 година. Во секој случај, побарувачката постои. Проблемот е што на многу купувачи им недостасуваат финансиски средства.